陆建伟：期待中国房地产业良性发展

金融危机产生的原因是投资者盲目扩张所致，经济过热导致生产过剩。这次危机提醒我们，企业要想避免类似悲剧的发生，就要理性、客观地看待市场，清晰地找准定位，循序、健康地发展。

锐创国际中心营销总经理、清华大学房地产EMBA陆建伟

实地考察过望京的人都知道区位优势是望京地区吸引大批客人进驻的很大原因，一个是它占据着交通枢纽的位置，东四环路、北五环路、京承高速、机场高速，再加上轨道交通城铁13号线，14号线、15号线也在规划建设中，区内的公共交通也非常便利，离机场才十公里的距离。广顺大街的北沿、湖光中路的东延，以及一些路桥的建成，使该地区的交通更加优化。

目前望京地区住宅市场已经遥遥走在了其它区域的前面，但商务楼宇的结构，仍然以第二代和第三代写字楼项目为主，第四代综合、智能型的环保商务楼宇现在处于刚刚入市的局面，比如新开盘的华彩大厦、锐创国际中心等项目就是这种综合型项目，这种综合项目中的酒店、商业和公寓都会对大型企业在本地的发展带来很多需求，这些建筑分布在企业总部基地和研发中心周边的趋势是望京地区未来商务办公发展的一大特色。

在2008年、2009年整个写字楼市场陷入低迷的时候，望京区域的写字楼依然能够保证一个较高的入住率，这在写字楼市场上是难能可贵的。那么最近望京新入市的一些写字楼后续的运营会采用哪些模式呢？带着这些问题我们走访了锐创国际中心营销总经理、清华大学房地产EMBA陆建伟先生。

在与陆先生谈到锐创国际中心的市场定位以及经营渠道时，陆先生告诉我们：“锐创集团的经营渠道是多元化，房地产是其中的一个板块。其他板块还有文化创意产业、影视传媒、新能源开发、商业经营。我们在朝阳区三间房营造了“北岸1292创意生活园区”，这个项目总建筑面积10余万平米，由商业广场、独立创作区和华文传媒大厦三部分构成，目前已有逾300位客户正式签约。在望京地区，我们重点打造的“香槟街”已经完工，现在正在招商中，预计10月份正式开放。”

高端办公场所的周边肯定会出现一些大型的商业物业与之相配套，这是写字楼市场发展的一个不变因素，锐创国际中心也不例外。香槟街的出现，从一定程度上填补望京区域高端商业的空白，为精英人群提供符合他们身份及品味的高端消费区。目前，已有众多知名商户入驻，涵盖了商业大部分业态，比如俏江南，等等。相信香槟街会成为望京地区一道亮丽的风景线。

除了写字楼，望京区域的住宅市场也是非常火爆的，从普通住宅到千万级豪宅，从小户型公寓到LOFT复式都能在这个区域满足消费者的需求，并且价格也是节节高升，对于投资者来说是个非常大的利好消息。当我们与陆先生聊到北京房价是否会再次上涨时，他告诉我们北京的房地产市场态势依然看好，房价会持续增长。这个大趋势是不会变的，至于房价具体上涨到什么程度，我们只能拭目以待。北京房价会持续提升，依据有两个：一是随着城市化进程的加快，北京人口总量会继续增加，必然会带来住房问题；二是土地供应量较少，无法满足消费需求。

说到09年频频出现的“地王”陆总监说：去年成为“地王”的企业有一个共性：都有“国”字背景。用一句俗语形容：“肉烂在锅里”。这也表明，国家非常看重房地产市场，在用一种变相的方式“托市”。“地王”出现，可以为当地政府带来高额的收入，尤其在一些二、三线城市，这一点更为明显；再者，成交土地周边的配套设施也会日益完善，从而营造更浓厚的商业氛围，繁荣市场。但是，我们也要注意，开发商付出“高投入”，必然渴望“高收益”，造成房价不断上涨，老百姓会感到购房压力越来越大，必将对开发商产生抵触心理，从而引发一系列的矛盾。另外，对土地的哄抢，会让开发商滋生不理智情绪。去年，有个开发商在竞标前没有冷静地进行成本核算，直致竞标成功后才发现这个问题，并要求调整成交价。这会让其他开发商觉得交易不公平，也会导致政府公信力下降。所以，政府应该加大力度，出台相关条例，让土地市场更加规范。

后记：最近有一条消息，值得我们注意：中国银行提高首套房贷款利率，由7折提高至8.5折。再综合其他一些相关信息，陆先生个人分析，2010年前半年，特别是前两个月，房地产市场会相对沉闷。新年伊始，开发商们将在两到三个月内处于观望态势，以便自己对房地产市场做出一个较为准确的判断。大概在三月份左右，观望阶段结束，房地产市场的发展将进入正轨。到了六、七月份，房地产市场会迎来一个发展高峰。房价依然会一路看涨，原因是宽松的货币政策使市场上的钱太多，利率很低，购买力放大。但是，市场上房子的供应少，其直接原因是土地的供应量少。由此造成“地紧钱松”的局面。总结起来，房地产市场在今年前半程的趋势是“地紧钱松”，后半阶段的趋势是“地紧钱紧”。